Переуступка — приобретение строящейся квартиры в новостройке, которая ранее уже была куплена первичным собственником в рамках договора долевого участия (ДДУ). Фактически происходит покупка не жилья, а прав требования на него, так как самого объекта не существует. И такую сделку можно провести с привлечением ипотеки.
Что значит переуступка
Застройщики начинают продавать будущие квартиры гораздо ранее планируемого срока завершения строительства, часто на стадии котлована. И чем раньше начнется старт продаж, тем ниже стоимость квадратного метра. Это привлекает граждан, которые приобретают права требования на будущий объект, заключая договор долевого участия.
И такой покупатель, подписавший ДДУ, может продать эти права. Оформляется договор переуступки (он же — договор цессии), и после сдачи дома новый покупатель станет собственником уже возведенной квартиры. Сделку можно провести как за наличные, так и с привлечением ипотеки.
Уступку прав требования по договору регулирует Статья 11 214-ФЗ О долевом участии. В ней же говорится, если объект сдан, акт приема-передачи подписан, заключать договор цессии нельзя. Сделка проходит уже по стандартному договору купли-продажи. Фактически переуступка — это замена будущего собственника по ДДУ.
Кто продает квартиры по переуступке
Чаще всего продавцами выступают инвестиционные компании, которые с большой скидкой покупают партию будущих квартир на максимально ранней стадии возведения дома. Чем ближе срок завершения строительства, тем дороже становится объект. В итоге к концу сдачи новостройки инвестор начинает реализацию прав на квартиры.
Продавцом может быть и обычный человек, который ранее приобрел права требования на недвижимость и заключил с застройщиком ДДУ. Теперь он по личным причинам реализует эти права в рамках переуступки.
Плюсы покупки недвижимости по договору цессии
В последнее время таких сделок заключается все больше, так как клиент несет меньше рисков. Ранее покупка квартир по ДДУ и по договору переуступки была рискованной — застройщик мог обанкротиться, покупатель терял свои деньги.
Но с 2019 года девелоперы ведут возведение домов в рамках проектного финансирования. Покупатель, как и раньше, платит за будущий объект указанную в договоре сумму, но эти деньги идут не напрямую застройщику, а на специальный эскроу-счет, с которого уйдут строительной компании только после сдачи объекта в эксплуатацию и приема квартиры.
Покупка недвижимости по переуступке подходит клиентам благодаря следующим преимуществам:
- Низкая стоимость по сравнению с той же квартирой, продаваемой после окончания строительства.
- Чем ближе срок сдачи дома, тем меньше привлекательных вариантов продает застройщик. А по переуступке можно купить квартиру, которая полностью устраивает.
- Стоимость жилья, продаваемого по договору цессии, ниже цены застройщика по аналогичному объекту.
- Сделку можно оформить в ипотеку, в том числе по госпрограмме, актуальной для новостроек.
По статистике договоров цессии становится все больше, особенно после того, как банки начали выдавать на такие цели ипотечный кредит. Люди хотят экономить, покупая новое жилье дешевле, но не желают ждать слишком долго возведения дома, приобретая квартиру на стадии котлована.
Минусы сделки
Самый главный риск — приобретение еще не построенной квартиры. Но в этом случае покупатель защищен законом и эскроу-счетом. Если застройщик нарушит сроки возведения, дольщик получит обратно заплаченные деньги. Но только ту сумму, которая изначально была положена первым покупателем на специальный счет.
Например, изначально собственник купил квартиру на стадии котлована за 5 млн рублей и положил эти денежные средства на специальный счет. После он продал недвижимость по переуступке через 1 год за 7 млн рублей и получил эти деньги от покупателя. Гражданин отдал 7 млн, а в ДДУ числится сумма в 5 млн. В судебных спорах будет фигурировать цифра в 5 млн.
Кроме того, важно тщательно проверять юридическую сторону сделки, чтобы исключить факт двойной продажи. При оформлении ипотеки по переуступке это делает банк.
Нужно ли согласие застройщика
Закон не указывает на какую-то позицию в этом вопросе. Застройщик сам решает, допускать такие сделки или нет. Большинство компаний не чинят препятствий, но некоторые вносят в ДДУ пункт о запрете на продажу объекта по переуступке.
Возможна ли такая сделка — это нужно уточнять у застройщика. Можно внимательно прочесть ДДУ в поисках соответствующего пункта, а можно просто обратиться в офис строительной компании и уточнить информацию.
Если продавцом выступает юридическое лицо, скорее всего, препятствий нет. Инвестор не станет скупать квартиры, которые нельзя продать по переуступке.
Как происходит покупка квартиры по переуступке в ипотеку
Если продавцом выступает юридическое лицо, значит, можно брать ссуду по государственной программе. Это может быть ипотечный кредит на новостройки по госпрограмме, семейная ипотека для заемщиков, у которых с 1 января 2018 года родились дети, или которые воспитывают детей-инвалидов. Если продавец — физлицо, подойдет только классическая программа.
Так как речь о новостройке, то потенциальный заемщик может обратиться только в тот банк, который аккредитовал застройщик. Перечень таких финансовых учреждений уточняйте в офисе девелопера, также список есть на сайте объекта.
Заемщик должен соответствовать требованиям банка: работать, иметь подтвержденный доход, быть достаточно платежеспособным.
Сам же алгоритм оформления ипотеки по переуступке ничем не отличается от ипотечного кредита на новостройки:
- Для начала узнайте у застройщика, возможна ли покупка квартиры по договору цессии. Если да, уточните список партнерских банков.
- Подайте в финансовое учреждение заявку удобным способом. Большинство принимают обращения онлайн и оглашают предварительное решение за пару минут. Также можно написать заявление в офисе.
- Если пришло одобрение, заемщик собирает пакет документов (о составе семьи, справки с работы) и передает их в банк для принятия им окончательного решения.
- В течение 2-3 рабочих дней финансовое учреждение рассматривает заявку, может звонить заемщику, уточнять некоторые вопросы. Если принимается окончательное одобрение, банк рассказывает о конкретных условиях заключения договора.
- Заемщик собирает документы по объекту по списку банка и передает их ему для юридической проверки. Если все в порядке, настает завершающая стадия сделки.
- Происходит оформление договора цессии, кредитного договора.
- Покупатель регистрирует сделку в Росреестре и становится новым предъявителем прав по ДДУ.
Останется только ждать завершение строительства дома, принимать квартиру и подписывать акт приема-передачи. После этого собственность подлежит обязательному страхованию (передается в залог банку) и оценке. Оценка проводится через аккредитованную банком компанию. Далее заемщик регистрирует все в Росреестре, получает выписку из ЕГРН с отметкой об обременении ипотекой.