С 1 июля 2019 года все сделки по покупке квартир в новостройках заключаются через эскроу-счета. Те, кто сталкивается с приобретением жилья впервые, не до конца понимают, что это вообще такое? Зачем нужен этот банковский счет, и чем он отличается от других? Давайте разбираться.
Что такое эскроу-счет, и зачем он нужен при покупке квартиры в новостройке
Эскроу-счет — это специальный банковский счет, который нужен для безопасных расчетов между продавцом и покупателем. Работает это так: покупатель (депонент) кладет деньги на счет эскроу. Средства замораживаются, на банковском языке – депонируются.
Забрать средства со счета эскроу продавец (бенефициар) сможет, только когда выполнит условия договора. Например, если речь идет о покупке квартиры в строящемся доме, то вывести деньги продавец сможет после того, как сдаст дом в эксплуатацию. Следить за выполнением договора будет независимый посредник — эскроу-агент. В случае с долевым строительством эту функцию выполняет банк.
Если застройщик свою часть сделки выполнить не сможет, то и денег со счета он не получит. Банк вернет средства покупателю. Но забрать свои деньги с эскроу-счета в любой момент покупатель не вправе — только если застройщик не выполнит условия договора.
Долевое строительство не единственная область применения эскроу-счета. Чаще всего им пользуются, когда нужно продать или купить что-то очень дорогое. Например, ценные бумаги, недвижимость, бизнес или объекты интеллектуальной собственности.
С помощью этого финансового инструмента государство защищает интересы дольщиков. Раньше застройщики продавали квартиры еще на этапе котлована и полученные от покупателей деньги тратили на строительство. Такая модель оплаты содержала риски для покупателей недвижимости. Если стройка затягивалась, или застройщик куда-то пропадал, получить свои деньги обратно было невозможно.
Теперь возводить жилые дома строительные компании могут только с привлечением собственных или кредитных средств, к деньгам покупателей недвижимости доступа они не имеют — средства хранятся на счетах эскроу до завершения строительства.
Отличие эскроу-счета от банковской ячейки и аккредитива
Эскроу — это альтернатива банковской ячейке и аккредитиву. Несмотря на то, что все три формы расчета используют для проведения безопасных сделок, между ними есть существенные отличия:
- Ответственность за внесение денег на счет эскроу лежит только на банке, в случае с аккредитивом и банковской ячейкой — на том, кто пополняет счет.
- В случае с аккредитивом и банковской ячейкой депонент может закрыть счет досрочно. Эскроу-счет закрывают только при расторжении договора.
- Для покупки квартиры по договору долевого участия подойдет только эскроу-счет.
Плюсы и минусы счета эскроу
Кроме основного плюса — снижение рисков — в использовании эскроу-счетов есть и другие преимущества:
- Открыть счет эскроу может быть дешевле, чем арендовать ячейку или оформить аккредитив. За обслуживание эскроу-счета банк берет процент от суммы на счете, но если в этом же банке взять ипотеку, то счет могут открыть бесплатно.
- Замороженные на эскроу-счете суммы застрахованы государством. Это значит, что, если банк обанкротится или лишится лицензии, клиент все равно сможет вернуть деньги (но не более 10 млн рублей).
- Эскроу-счет открывают на пять лет. Если в течение этого срока застройщик не успеет достроить дом, деньги вернут покупателю.
Есть и небольшие неудобства в использовании эскроу-счета:
- Открыть его можно не в любом банке, а только в том, на чьи средства возводится объект недвижимости. Получается, что банк становится держателем эскроу-счетов всех дольщиков в строящемся доме. В числе предоставляющих услугу открытия эскроу-счета банк АТБ.
- Деньги на эскроу-счете просто хранятся, проценты по ним не начисляются, как, например, на депозитном счете. Зато комиссию банку за обслуживание счета платить не надо.
- Вернуть досрочно средства со счета покупатель сможет только после разрыва договора с бенефициаром.
Как купить квартиру через эскроу
После того, как покупатель выберет подходящее жилье, весь процесс покупки через эскроу укладывается в шесть шагов:
- Покупатель подписывает с застройщиком договор участия в долевом строительстве, где прописано, что расчет между покупателем и продавцом происходит с использованием эскроу-счета.
- Договор зарегистрируют в Росреестре. После чего продавец и покупатель заключают трехсторонний договор с банком об открытии эскроу-счета.
- Покупатель вносит на счет эскроу сумму, указанную в договоре.
- Банк замораживает средства на счете. Покупатель ждет окончания строительства и введения дома в эксплуатацию.
- В назначенный срок застройщик вручает покупателю ключи от квартиры. Если с недвижимостью все в порядке, покупатель подписывает акт приема-передачи квартиры.
- Застройщик относит документы в банк, где их проверят и после этого переведут деньги с эскроу-счета на специальный счет застройщика.
Как оформить ипотеку при использовании счета
Купить квартиру через эскроу-счет можно и в ипотеку. В этом случае вместо дольщика деньги на счет перечисляет банк, в котором оформлен ипотечный кредит. Это необязательно может быть кредитная организация, в которой открыт эскроу-счет. Заемщик может выбрать любой банк, но в этом случае ему, вероятно, придется заплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другое финансовое учреждение.
Дальнейшие отношения происходят по стандартной схеме: средства на счете замораживаются до момента завершения строительства. В это время заемщик вносит ежемесячные платежи по ипотеке.
При желании дольщик может рефинансировать кредит. На строительство многоэтажного дома уходят годы, за это время на рынке кредитования появляются более выгодные предложения кредитования, которыми можно воспользоваться. На средства, находящиеся на счете эскроу, смена кредитора не повлияет.
Застройщик не может получить деньги покупателей, пока не достроит дом. Все это время он вынужден пользоваться банковским кредитом. Поэтому в его интересах закончить строительство в срок, чтобы получить деньги дольщиков и перестать переплачивать проценты по займу. С момента перехода на систему проектного финансирования в России сроки завершения девелоперских проектов ускорились на 30%.
Покупка недвижимости через эскроу-счет — безопасная сделка, которая минимизирует риски и исключает неблагоприятный исход для дольщика.
